ŁADOWANIE

Wpisz by wyszukać

Warszawskie city pnie się w górę

Udostępnij

Stołeczny rynek biurowy od kilku lat przeżywa okres wzmożonego rozwoju. Zmieniają się jednak upodobania najemców biur i deweloperów – zarówno pod względem lokalizacji nowych inwestycji, jak i ich jakości.

Stolica Polski wyrasta na regionalnego lidera pod względem zapotrzebowania i podaży powierzchni biurowej. Jeszcze nie tak dawno analitycy przewidywali, iż boom budowlany w warszawskich biurach spowoduje, że co piąty metr kwadratowy przestrzeni dla białych kołnierzyków może stać pusty. Ale choć wskaźnik pustostanów dla całego miasta balansuje obecnie w przedziale 1415 proc. – a to nie jest mało – to wizja przekroczenia 20 proc. nie urzeczywistniła się. I to pomimo rekordowej podaży nowej przestrzeni.

Z danych opracowanych przez Polish Office Research Forum (PORF) – wspólną inicjatywę badawczą sześciu czołowych firm doradczych, zajmujących się branżą nieruchomości – wynika, że w ubiegłym roku na stołeczny rynek dostarczono ponad 400 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w 21 projektach biurowych. W 2015 r. odnotowano z kolei wzrost o 277,6 tys. mkw. To tak, jakby w dwa lata przybyło w stolicy więcej biur, niż znajduje się obecnie w całym Trójmieście. Dzięki takiemu wzrostowi Warszawa przekroczyła poziom 5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, zostawiając za sobą w tyle pozostałe stolice środkowoeuropejskie.

Warszawa - nieruchomości, inwestycje, city - magazyn Businessman.pl BusinessmanDeweloperzy z pewnością ograniczyliby swoje apetyty na budowanie kolejnych szklanych gmachów, gdyby nie rekordowy popyt ze strony najemców. W ubiegłym roku wynajęli oni 755 tys. mkw., a rok wcześniej ponad 830 tys. mkw. Mimo że sporą część z tego stanowią renegocjacje dotychczasowych umów lub przenosiny ze starszych biurowców do nowszych, to jasne jest, że popyt na stołeczne biura jest bardzo silny. A to pozwala deweloperom planować kolejne, wielkie projekty.

Siła woli

Tym, co się jednak wyraźnie zmienia, są upodobania najemców. Deweloperzy muszą podążać za tymi zmianami. Sporo złej prasy zbiera ostatnio Służewiec Przemysłowy, zwany nawet już w samej branży nieruchomościowej „Mordorem”. To warszawska dzielnica biurowa, która w ciągu kilkunastu lat wyrosła na miejscu dawnych zakładów przemysłowych i zasobami biur prześcignęła centrum miasta. Mogłaby być dziś powodem do dumy i dowodem na dynamiczny rozwój miasta, gdyby nie chaotyczny i krótkowzroczny sposób jej planowania oraz poważne braki w infrastrukturze transportowej. Wprawdzie dziś coraz częściej w okolicy powstają osiedla mieszkaniowe, przełamując monokulturę biurową, a miasto inwestuje w infrastrukturę, ale błędów przeszłości nie da się tak szybko naprawić. Oczywiście, nie oznacza to, że okolica ta jest skazana na biznesowy niebyt. Deweloperzy nadal stawiają tam nowe biurowce, znajdują się też ich najemcy. Dynamika rozwoju wyraźnie jednak wyhamowała, a atencja najemców kieruje się ostatnimi czasy w inne lokalizacje. A spośród nich jedną z najbardziej obiecujących jest tzw. bliska Wola, sąsiadująca ze ścisłym centrum. Położona nieco na zachód od niego, z poprzemysłową historią, daje duże możliwości zagospodarowania. Niektórzy mówią nawet o około 1 mln mkw. pod biura. Lokalizacyjnie i komunikacyjnie (metro) jest w korzystniejszej sytuacji niż Służewiec. Spora część gruntów jest już przygotowana pod inwestycje, trwają też prace planistyczne w urzędach. Okolica ta ma jeszcze jedną, dużą zaletę: nie stanie się monokulturą biurową, ponieważ w okolicy jest sporo dawnych osiedli mieszkaniowych, uzupełnianych przez nowe. Bliska Wola jest też naturalnym kierunkiem rozwoju warszawskiego centrum biznesowego. Jeśli okolice Pałacu Kultury i Nauki zostaną w końcu odblokowane inwestycyjnie, to rozkwit Woli może się chwilowo opóźnić – ale nawet w takim przypadku najwyżej na krótko. Potencjał Woli deweloperzy odkryli już dawno, a pierwszy wieżowiec – 208metrowe Warsaw Trade Centre (popularnie zwane  Daewoo) – góruje nad okolicą niemal od dwóch dekad. Do niedawna górowało samotnie. Od ubiegłego roku ma partnera – 220metrowy Warsaw Spire, który w momencie powstawania był jednym z największych kompleksów komercyjnych budowanych w Unii Europejskiej. Ponad 10 ha biur znalazło już jednak niemal w całości chętnych i belgijski deweloper – Ghelamco – zdecydował się iść za ciosem. Po drugiej stronie ronda Daszyńskiego stawia kompleks trzech wieżowców, wprawdzie nieco niższych od Warsaw Spire, ale za to o jeszcze większej łącznej powierzchni.

Tuż obok kolejny deweloper – Karimpol – kończy wybierać generalnego wykonawcę 195metrowej wieży biurowej o nazwie Skyliner. W podniebne szranki stanęła też Skanska, która niebawem ma rozpocząć budowę 140metrowej wieży (180 m z iglicami) kompleksu biurowego Generation Park. To jednak niejedyny biurowy akcent ze strony Szwedów w tej okolicy. Na tzw. Serku Wolskim trwa budowa kolejnego kompleksu, nazwanego Spark. Nazwa (spark to po ang. iskra) może być myląca. Szwedzka iskierka zaoferuje bowiem najemcom 70 tys. mkw. biur i 130metrowy niebotyk, z którego będzie można podziwiać panoramę Warszawy. Podobnymi gabarytami zamierza konkurować Mennica Legacy Tower – 130 metrowy wieżowiec przy ul. Prostej, który stawia Golub GetHouse do spółki z Mennicą Polską.

Wszystkich przelicytował jednak słowacki HB Reavis. Deweloper zapowiedział, że nieopodal dworca Warszawa Centralna wybuduje kompleks biurowy o łącznej powierzchni około 140 tys. mkw. Jego najwyższa wieża ma sięgnąć 310 m. Ta, jeśli doliczymy 80metrową iglicę, ale i wysokość do dachu, jest imponująca – 230 m. Gdy powstanie, będzie to pierwszy w Warszawie budynek, z którego da się spojrzeć z góry na Pałac Kultury i Nauki. Słowacy zamierzają wyłożyć na tę inwestycję ok. 2,2 mld zł.

Wysyp wieżowców może niepokoić, zwłaszcza podzielających tezę Andrew Lawrence’a, który zauważył, że wielu kryzysom towarzyszyło ożywienie w budowie drapaczy chmur. Trudno jednak o poważną korelację między jednym i drugim zjawiskiem. Inni sceptycy przypominają wysyp projektów wieżowych w Warszawie w latach 20062008 – większość z nich skończyła się na etapie wizualizacji. Wymienione powyżej różni jednak to, że ich budowa już się rozpoczęła, a wnosząc z doświadczenia deweloperów, którzy je stawiają, można oczekiwać, że zostaną dokończone.

Warszawa - nieruchomości, inwestycje, city - magazyn Businessman.pl BusinessmanWiększe wymagania najemców

Wyścig na wysokość to jednak nie wszystko. Mało tego, nawet lokalizacja – tak ceniona na rynku nieruchomości – często nie wystarcza, bo sporo inwestycji powstaje niemal obok siebie.

Żeby liczyć na komercyjny sukces budynku, trzeba czegoś jeszcze.

Najszybciej przekonali się o tym właściciele starszych gmachów, które mimo bardzo atrakcyjnego umiejscowienia, borykały się z odpływem najemców. Firmy najmujące biura liczą się przede wszystkim z ceną, ale na rynku, który pod tym względem jest wyrównany, w grę zaczynają wchodzić inne parametry: jakość oferowanego produktu, dopasowanie go do wymogów konkretnej korporacji i poziom zarządzania obiektem.

A to oznacza, że samo zaoferowanie przestrzeni biurowej już nie wystarczy. Należy zadbać  dodatkowe funkcje, jak choćby dostępność usług, miejsca do wypoczynku i relaksu czy pomyśleć o atrakcyjnym zagospodarowaniu najbliższego otoczenia. Dla dewelopera to dodatkowe koszty, które jednak trzeba ponieść, by liczyć się w rynkowej grze.

A ta, nie ma co ukrywać, będzie coraz bardziej wymagająca. – Są obszary, których wpływu na rynek nieruchomości nie jesteśmy obecnie w stanie jednoznacznie oszacować. Mamy tu na myśli niepewność odczuwalną w krajach europejskich oraz, nieznaną jeszcze w pełni, nową politykę Stanów Zjednoczonych – uważa Łukasz Kałędkiewicz, ekspert z firmy doradczej CBRE. – Rok 2017 będzie rokiem wyzwań i sprawdzianem dla elastyczności rynku. Na pewno utrzyma się aktywność firm budowlanych, a warszawski rynek biurowy urośnie o kolejne 360 tys. mkw. Nie wiadomo natomiast, czy utrzyma się dotychczasowa aktywność najemców, choć wstępne szacunki wskazują, że tak – dodaje.

Nawet jednak jeśli do Warszawy przeniesie się część firm „wygnanych” z Wielkiej Brytanii przez Brexit, to nie zajmą one pierwszego lepszego budynku. Aby przyciągnąć coraz bardziej wymagających pracowników, będą oczekiwać jakości – i tę jakość trzeba będzie im zaoferować. Zwłaszcza że najbliższa przyszłość może przynieść sporo niepewności – w budowie znajduje się obecnie około 60 biurowców o łącznej powierzchni 855 tys. mkw. To oznacza, że każda umowa najmu będzie się liczyła.

Tagi:
Następny artykuł

Zostaw komentarz

Your email address will not be published. Required fields are marked *