ŁADOWANIE

Wpisz by wyszukać

Udostępnij

Varsovia Apartamenty Kasprzaka to był dobrze  skrojony produkt. Inwestorom indywidualnym zaproponowaliśmy gwarantowany zysk w wysokości dwukrotnie wyższej niż dostaliby w banku – mówi Józef Wojciechowski, główny akcjonariusz i prezes rady nadzorczej holdingu J.W. Construction.

Artykuł opublikowano w magazynie Businessman 01-02/2019

Wywiad Józef Wojciechowski - magazyn Businessman, Businessman.plDlaczego J.W. Construction zdecydowało się zaangażować w rynek apart hoteli?

W branży hotelowej działamy od kilkunastu lat, więc znamy ją całkiem nieźle. Inwestycję Varsovia Apartamenty Kasprzaka wymusiła poniekąd konieczność. Realizując duży projekt deweloperski między ulicami Kasprzaka i Prymasa Tysiąclecia w Warszawie, od strony tych dwóch ruchliwych arterii musieliśmy stworzyć obiekt, w którym ludzie nie mieszkaliby na stałe. Zastanawialiśmy się nad biurami, ale mamy z nimi nie najlepsze doświadczenia. W przeszłości w Al. Jerozolimskich mieliśmy biurowiec, który chcieliśmy wynająć przez wiele lat, aż wreszcie zrobiliśmy z niego pierwszy apart hotel.

Kiedy okazało się, że jest to dobry krok, taka sama decyzja zapadła odnośnie do obiektu przy Kasprzaka.

Na polskim rynku apart hoteli jesteście jednym z pionierów, ale obecnie widać coraz więcej tego typu inwestycji.

Konkurencja podłapała ten trend i teraz rzeczywiście powstaje dużo apart hoteli. To rodzi korzyści dla wszystkich. Ich rosnąca liczba wpłynie na spadek cen noclegów w drogich hotelach w mieście, bowiem tego typu miejsca stanowią dla nich realną konkurencję. Apart hotele stymulują także rozwój rynku mieszkań na wynajem. W Varsovia Apartamenty Kasprzaka mamy gości z umowami najmu na kilka miesięcy, a nawet na cały rok. W przeciwieństwie do wynajmu zwykłego mieszkania – tutaj mają zapewnione usługi concierge, sprzątanie i restaurację na dole. Takie obiekty za granicą funkcjonują w różnych formach od lat. Pamiętam je ze Stanów Zjednoczonych, gdzie określano je mianem Econo Lodge. Teraz, z pewnym opóźnieniem, pojawiają się w Polsce. To jest nowa nisza, której dotąd u nas nie było.

Zasady funkcjonowania apart hoteli są takie same jak klasycznych hoteli?

Apart hoteli powstaje coraz więcej, a urzędnicy nie wiedzą jeszcze, jak klasyfikować ich działalność. To nie są ani hotele, ani budynki mieszkaniowe. Zamieszanie wynika z tego, że ustawodawstwo nie zostało dostosowane do nowych realiów rynkowych. W najbliższym czasie sytuacja ta będzie wymagała dokładnej regulacji prawnej.

Czy po otwarciu nowego typu obiektów oferujących usługi noclegowe coś Was zaskoczyło?

Raczej nie, a jeśli już, to jakieś drobiazgi. Zdarzają się sytuacje, że goście nie wiedzą, że jak sobie coś smażą, to muszą uruchomić wyciąg, bo inaczej włączy się czujka dymu. Dlatego po interwencjach straży pożarnej umieściliśmy w widocznych miejscach informacje o takiej konieczności. Doświadczenie w branży hotelowej pozwoliło nam zadbać o niemal wszelkie detale. Bywa jednak, że klienci nas zaskakują, pytając np. o dostępność żelazka albo kuchennych ręczników papierowych. Takie prośby zawsze załatwiamy od ręki.

J.W. Construction oferowało możliwość zakupu apartamentów w Varsovia Apartamenty Kasprzaka. Co sprawiło, że było nimi tak duże zainteresowanie?

To był dobrze skrojony produkt. Zaproponowaliśmy naszym inwestorom gwarantowany zysk na poziomie 5 proc. I to był magnes, biorąc pod uwagę, że w banku dostaliby 2-2,5 proc. Do tego trzeba dodać, że ceny nieruchomości idą cały czas w górę. Wartość apartamentów kupionych dwa lata temu jest obecnie o 30 proc. wyższa. Ponadto indywidualnym inwestorom zaproponowaliśmy też układ, że jeśli hotel będzie rentowny i będzie zarabiał więcej niż zakładamy, to nadwyżką dzielimy się uczciwie po połowie.

Obok Waszego apart hotelu przy ul. Kasprzaka budujecie też wielkie osiedle. Macie ambicje zmieniania oblicza dzielnicy Wola?

Na powierzchni 8,5 ha zbudowaliśmy osiedle z ponad 5 tys. mieszkań, obiektami komercyjnymi, restauracjami, placem zabaw i centralnym parkiem. To na pewno podniosło walory tej dzielnicy. Bliska Wola jest obecnie porównywana do ul. Złotej. A to już jest nobilitacja. Wisienką na torcie będzie nasz ostatni budynek. Wysoki na 30 pięter, ze szklaną pierzeją, będzie architektonicznym cudem.

Prowadzi Pan firmę od 25 lat. Jak w tym czasie zmieniały się preferencje mieszkaniowe Polaków?

Dwie dekady temu statystycznego Kowalskiego stać było na dwa pokoje i to nawet większe niż dzisiaj. Oczywiście wtedy mieszkań sprzedawaliśmy mniej, ale za to średni metraż był większy i wynosił ok. 50 mkw. Dzisiaj najbardziej popularne mieszkanie ma 40 mkw. Tak więc siła nabywcza nie zwiększyła się, poszerzył się za to krąg klientów.

Ceny mieszkań rosły szybciej niż społeczeństwo się bogaciło.

W tym przypadku rzeczywiście zabrakło równowagi. Oczywiście dzisiaj są ludzie bardzo bogaci, którzy kupują apartamenty mające po 100 czy 150 mkw., ale to są tylko jednostki.

Jakie cechy musi mieć osiedle, by wzbudzać zainteresowanie potencjalnych klientów?

Położenie! Lokalizacja jest zawsze na pierwszym miejscu. Widzimy to przez pryzmat naszego największego osiedla, które jest jednocześnie największym osiedlem zbudowanym w Polsce w ciągu ostatnich 25 lat.

A jakieś inne czynniki też się liczą?

Efekt „wow”. Kiedy pracowaliśmy nad  koncepcją tego osiedla, współpracowaliśmy z zagranicznymi ekspertami z zakresu budownictwa hotelowego i marketingu. Polscy architekci przynosili kolejne projekty, a ja pytałem tych ekspertów o opinie. I oni powtarzali, że brakuje właśnie tego efektu „wow”. Trudno go pogodzić z celem ekonomicznym, jednak jak się chce, to da się to zrobić. I ostatecznie nasi architekci przedstawili taki projekt, że był ten efekt „wow”. Powoduje go głównie central park w gąszczu bloków o ciekawej architekturze. Kiedy wybudowaliśmy dwa pierwsze budynki to następne wręcz sprzedawały się same. Chcieliśmy, żeby zaproponowane rozwiązania były ciekawe. Atrakcyjny wygląd klatek, wejść czy przejść osiągnęliśmy kosztem współczynnika powierzchni całkowitej do powierzchni sprzedaży. Dzięki temu jednak mieszkania szybciej schodziły, niż je budowaliśmy. Przewidzieliśmy, że tak będzie, dlatego dbaliśmy o dobrą architekturę, dobre materiały i ciekawy design przestrzeni wspólnych.

Firma J.W. Construction obchodzi w tym roku jubileusz 25-lecia. Jaki był najtrudniejszy moment w jej działalności?

Kryzys w 2008 r. Wtedy do portfela wróciło nam 3 tysiące mieszkań. To podcięło nam skrzydła na kilka lat. Później te już gotowe lokale sprzedawaliśmy, ale w tempie tysiąca sztuk rocznie. Nie mówiliśmy o tych problemach publicznie, ale teraz możemy otwarcie przyznać, z jakiej opresji wyszliśmy. Przyznam, że to był dla mnie moment największego stresu w trakcie funkcjonowania J.W. Construction.

Co Pana zdaniem jest najważniejsze przy przenoszeniu biznesu na wyższy poziom?

Przede wszystkim zespół, z którym się pracuje. On musi dojrzeć do tego, by pójść krok wyżej. Mnie samemu, jako głównemu udziałowcowi, na pewno byłoby trudno rozwinąć firmę. Jeśli mówimy o branży deweloperskiej, to ważny jest też lepszy produkt i lepsi architekci. J.W. Construction w swoim czasie na to postawiło. Ponieważ wiele lat życia spędziłem w USA, to 8 lat temu zaprosiłem do współpracy firmę amerykańską. Oni tam są zawsze trochę bardziej zaawansowani w niektórych technologiach, marketingu czy sprzedaży. Wprowadziliśmy wspólnie wiele nowych rozwiązań, poruszyliśmy nieco zasiedziałym już zespołem. To też czasem warto zrobić, by się rozwijać.

 

Źródło grafiki: https://www.booking.com/hotel/pl/varsovia-apartamenty-kasprzaka.pl.html

Tagi

Zostaw komentarz

Your email address will not be published. Required fields are marked *