Businessman

22-08-2017 businessman.pl patronuje

Facebook

Nieruchomości

Zamieszkać w Arkadii

Podczas kryzysu, gdy rynki nieruchomości traciły na wartości, domy i mieszkania w tzw. prime location były jak wyspa, na której skutki załamania były mniej widoczne.

Maria Kamila Puch

Gdy w tym roku ceny większości nieruchomości w Polsce nie zmieniły się lub nawet o kilka procent spadły, luksusowe domy i mieszkania, mimo że i tak relatywnie drogie, zyskały na wartości ok. 5-10 proc. Jest szansa, że zapowiadane już od pewnego czasu przez analityków odbicie spowoduje, iż nieruchomości prime location przejdą przez ostatnie załamanie w zasadzie bez większych strat. Dobrze zaprojektowane i położone w najlepszych lokalizacjach, wykończone z użyciem wymyślnych, często egzotycznych materiałów domy i apartamenty zaliczane są bowiem do grupy tzw. dóbr rzadkich. Z założenia zawsze więcej powinno być osób, które chcą posiadać tego rodzaju „dobro” niż na rynku jest potencjalnych przedmiotów transakcji. Ta charakterystyczna nierównowaga popytu i podaży utrzymywana jest celowo. Możliwość sprzedania w każdej chwili zawsze za wyższą cenę jest jedną z podstawowych zalet tego rodzaju inwestycji. W Polsce zjawisko tej nierównowagi na rynku nieruchomości jest silniejsze niż gdziekolwiek. Po latach siermiężnego budownictwa socjalistycznego luksusowe apartamenty są dobrem bardzo, bardzo rzadkim. Natomiast popyt na nie ze strony rosnącej w ostatnich latach klasy wyższej i średniej wciąż jest coraz większy. Wykwintne domy i apartamenty, które są lub właśnie powstają, traktowane bywają więc niczym perły w koronie i nadal osiągają bajecznie wysokie ceny.

Nieuchwytne apartamenty

O tym, że nieruchomość została zaliczona do prime location, decyduje jednak nie tylko sama lokalizacja. Muszą to być wysokiej klasy apartamenty. Definicji takiej nieruchomości jest tak wiele jak osób próbujących ją opisać. Dla jednych są to mieszkania w budynkach zaprojektowanych przez znanych architektów, otoczone zielenią, oferujące mieszkańcom wspaniałe widoki z okna, wykonane z najwyższej jakości naturalnych materiałów. Dla innych o zaliczeniu domu lub mieszkania do grupy apartamentów decyduje przede wszystkim rozkład i standard wykończenia. – To lokale zaprojektowane z większym oddechem – uważa Mirosław Więch, właściciel stołecznej agencji zajmującej się handlem nieruchomościami. Jego zdaniem powinny mieć one szeroki hall główny, najlepiej na planie kwadratu (w standardowych mieszkaniach przestrzeń ta ograniczona jest do wąskiej kiszki, aby na funkcje czysto użytkowe wykorzystać każdy metr kwadratowy powierzchni lokalu). Według Więcha apartament powinien także być wysoki, wyposażony w najwyższej próby drewnianą stolarkę okienną (ramy raczej przesuwane niż otwierane do środka), a sam budynek – wyposażony w tarasy, duże balkony, ogrody na dachu itp.

Jeszcze inni zwracają uwagę na program usług dodatkowych. – Mieszkańcy powinni mieć do dyspozycji wykonane z użyciem najlepszych materiałów wykończeniowych, przestronne, dobrze oświetlone części wspólne – zauważa Jacek Życiński, analityk rynku. – Liczą się również czynne całą dobę usługi typu concierge, pralnia, basen, różnego rodzaju sauny (sucha i mokra), gabinet odnowy biologicznej.

Rywalizacja orłów

Dobry budynek apartamentowy powinien mieć wszystkie te cechy. Spora dawka luksusowej podaży powstaje właśnie w Warszawie, gdzie trwa wyścig do kieszeni klientów dwóch światowej klasy architektów: Daniela Libeskinda i Helmuta Jahna. – Jeżeli realizacje przebiegną zgodnie z planem, będą to dzieła sztuki architektonicznej, jakich w Warszawie dotychczas nie było – twierdzi Radosław Górecki, zastępca redaktora naczelnego poświęconego nieruchomościom pisma „EurobuildCEE”. Uważany za przedstawiciela tzw. dekonstruktywizmu (chaos elementów, niespodziewane, niewynikające z konstrukcji budynku formy) Libeskind, urodzony w Polsce amerykański architekt żydowskiego pochodzenia, zasłynął projektem pełnego symboli Holocaustu muzeum Żydów w Berlinie. Pracował również nad zagospodarowaniem terenów Ground Zero, miejsca, gdzie przed 11 września 2001 r. stały budynki Światowego Centrum Handlu (jest współautorem realizowanej tam obecnie tzw. Wieży Wolności). Zaprojektowany przez niego wieżowiec przy Złotej, którego inwestorem jest giełdowa spółka Orco, bryłą przypomina wznoszącego orła lub nabierający wiatru żagiel (symbol przemian ostatniego dwudziestolecia).

Najsłynniejszą z kolei realizacją Helmuta Jahna, uważanego za ucznia Ludwiga Miesa van der Rohe, jest Sony Centre w Berlinie z niezwykłą, mieniącą się kolorami kopułą. Jahn sygnuje także swoim nazwiskiem przypominający ogromną tubę budynek portu lotniczego w Bangkoku oraz wieżowce w Bonn i Berlinie (między innymi elegancką siedzibę Deutsche Post). Zaprojektowany przez niego przy ulicy Twardej w Warszawie Cosmopolitan (inwestorem jest kontrolowana przez właścicieli handlującej paliwami, słynnej spółki J&S Energy firma Tacit Development), pierwszy w portfolio architekta budynek mieszkalny, zaskakuje lekkością. Dzięki wycofaniu fasady, wielki, kubiczny klocek wieży wygląda, jakby unosił się w powietrzu nad ruchliwą, sąsiadującą z nim ulicą. – Nazwisko architekta jest jak marka – mówi Górecki. – Gwarancji, że jego projekt wejdzie do historii, oczywiście nie ma. Ale prawdopodobieństwo, że tak właśnie się stanie, jest większe niż w przypadku wykonywanych taśmowo w pracowniach no name budynków. A wtedy lokale mieszkalne podlegać będą podobnym prawom jak te, które powodują, że obrazy mistrzów malarstwa kosztują majątek.

W trakcie budowy przedstawiciele konkurujących ze sobą spółek nie szczędzili jednak sobie złośliwości, prowadząc za pośrednictwem mediów dość infantylną narrację. Gdy rzecznik Orco ogłosił, że w stawianym przez spółkę budynku będzie można zarządzać sprzętami gospodarstwa domowego za pomocą ekranu dotykowego, pracownicy Tacit stwierdzili, że to nic takiego, bo u nich będzie można to samo robić przy użyciu tabletu. – Cosmopolitan nie jest konkurencją, bo tylko w naszym budynku nie ma innych niż mieszkalne funkcji dodatkowych – stwierdziła w jednym z wywiadów Marta Rzetelska z obsługującej inwestora Złotej firmy PR.

Odpowiedź była natychmiastowa: z wizualizacji budynku Helmuta Jahna, chociaż dumnie widnieje na niej Pałac Kultury i Nauki, zniknęła sylwetka wieżowca Libeskinda. – Obie spółki celują w tę samą grupę odbiorców – podsumowuje Jacek Ebert, współwłaściciel agencji reklamowej Kot Bury. – Chociaż takie zagrania wizerunkowe nie będą mieć moim zdaniem większego znaczenia w kreowaniu popytu.

Wiadomo już, że z tej rywalizacji zwycięsko wyszła inwestycja przy Twardej. Przedstawiciele Orco ogłosili w mediach, że ich apartamenty nie sprzedają się dobrze, a program komercjalizacji obliczony na dotarcie do najwyższej półki klientów m.in. private bankingu, do którego zatrudnili międzynarodową gwiazdę sprzedaży nieruchomości, okazał się klapą. W obu wieżach spodziewany wzrost wartości został już, przynajmniej częściowo, wliczony w cenę. Metr kwadratowy powierzchni kosztuje tam ponad 20 tys. zł (przy Twardej jest nieco taniej). – Kupno tej klasy mieszkania przypomina inwestowanie w sztukę – mówi Górecki. – Klienci private bankingu mają do dyspozycji doradców od inwestowania w nieruchomości. Inni powinni poradzić się fachowca. Taka konsultacja nie kosztuje wiele, a może przynieść spore korzyści.

Domy ze stali

Nie tylko w Polsce trwa wyścig, w którym nagrodą jest prestiż. Lakshmi Mittal, hinduski potentat w produkcji stali, właściciel Mittal Group, za czołowe miejsce na świeczniku towarzyskim Londynu jeszcze podczas nieruchomościowej hossy 2008 r. musiał zapłacić ponad 130 mln dol. (około 300 mln zł). Na nikim z towarzystwa nie robiły bowiem wrażenia należące do niego największe w Europie huty stali i przychody spółek liczone w miliardach euro rocznie. Natomiast gdy kupił posiadłość Kensington Palace Gardens pod Londynem, swego czasu należącą do rodziny królewskiej, natychmiast zwrócił na siebie uwagę dżentelmenów nad Tamizą. Krótko jednak cieszył się tytułem właściciela najdroższej nieruchomości na Ziemi. Po kilku miesiącach anonimowy nabywca (media spekulowały, że Rosjanin) za dom Upper Philmore Gardens zapłacił więcej, bo 155 mln dol. (ok. 350 mln zł). Zaraz potem padł kolejny rekord. 250-metrowe mieszkanie położone w Londynie między Buckingham Palace a 10. Downing Street (siedzibą brytyjskiego premiera) poszło za prawie 218 mln dol. (niemal milion dolarów za metr kwadratowy). Mittal nie dał jednak za wygraną. Kilka tygodni później zapłacił 222 mln dol. za dom zaprzyjaźnionego szefa jednego z funduszy inwestycyjnych, a kilka dni potem kolejne 133 mln za inną nieruchomość położoną w sąsiedztwie. Dopiero te transakcje zapewniły mu na kilka lat tytuł króla nieruchomości i poważanie w świecie biznesu.

Znikająca kondygnacja

Na podobny prestiż liczył zapewne posiadacz apartamentu na ostatnim piętrze Sea Towers, ekskluzywnego wieżowca, który kilka lat temu został oddany do użytku w Gdyni. Jeśli liczył, to raczej się zawiódł. Początkowo najwyżej położonym, a więc najbardziej prestiżowym lokalem miał być apartament na 31. piętrze, liczący blisko 400 mkw. powierzchni. Gdy okazało się, że mieszkania sprzedają się świetnie, inwestor – gdyńska spółka Invest Komfort – uznał, że chciałby zarobić jeszcze kilka milionów, i postanowił dobudować jeszcze jedną, wyższą kondygnację. Sprzedany wcześniej prestiżowy lokal trafił więc na niższe o jedno oczko piętro. Mimo to Sea Towers stał się symbolem nowoczesnej Gdyni. Projekt budynku, który powstał w wiedeńskiej pracowni Andrzeja Kapuścika, może budzić kontrowersje, ale na pewno nie sposób odmówić mu oryginalności. Wieże kompleksu wyłaniają się z morza niczym peryskopy i przypominają wywietrzniki stojące na placu przed paryskim Centre Pompidou, ikoną współczesnej architektury modernistycznej. Jednak o powodzeniu inwestycji zadecydowała przede wszystkim lokalizacja. Wieża stoi nad samym morzem przy Nabrzeżu Prezydenta, naprzeciwko skweru Kościuszki, skąd do plaży i mariny jachtowej jest zaledwie kilka metrów. Aby postawić w tym miejscu budynek, trzeba było wylać tysiące ton betonu i wzmocnić podłoże, bo inaczej wieża zapadłaby się w błotnistym gruncie. Apartamentowiec jest doskonale widoczny z morza. Wyższa wieża razem z masztem ma 138 metrów wysokości i 36 kondygnacji.

Dzielnica łacińska nad Wisłą

Pewne szanse ma jednak John Geoghegan, prezes irlandzkiej spółki Menolly Poland, która kilka lat temu za 330 mln zł kupiła teren dawnej elektrociepłowni na warszawskim Powiślu. Teraz na działce firma stawia tam bodaj najdroższy apartamentowiec w Polsce. Za metr kwadratowy luksusowych penthouse’ów trzeba będzie zapłacić około 40 tys. zł. – To absolutnie klimatyczne i unikalne miejsce, stąd cena – twierdzi Geoghegan.

Trudno odmówić mu racji. Projektowane w pracowni Stefana Kuryłowicza, jednego z najlepszych polskich architektów, budynki stoją w centrum planowanej na bulwarach Warszawy dzielnicy studenckiej, wzorowanej na paryskiej Le Quarter Latin. Będą zatopione w zieleni, tak aby mieszkańcy mieli poczucie, że choć mieszkają w centrum stolicy, to znajdują się niemal w rajskiej Arkadii. W drugim etapie budowy irlandzki deweloper jeszcze bardziej chce nadać inwestycji stygmat architektonicznego dzieła sztuki. Zamierza odbudować budynki dawnej elektrociepłowni, aby stały się tłem dla galerii, loftów, kawiarni i restauracji. Inspiracji jednak nie szukał daleko. Ma nią być Centrum Handlowe „Stara Papiernia” w Konstancinie-Jeziornie, które już kilka lat temu stało się znakiem rozpoznawczym podwarszawskiej miejscowości.

Dom w cenie fabryki

Na rynkach zachodnich w najlepsze trwa licytacja cen najbardziej luksusowych nieruchomości. Wbrew pozorom także tam nie ma ich wiele, więc ceny tych, które są, osiągają bajkowe poziomy. Jakiś czas temu świat obiegła wiadomość o sprzedaży jednego z najbardziej luksusowych domów na świecie, słynnej, mającej ponad 700 mkw. Villi Leopolda, wybudowanej w 1902 r. przez króla Belgii Leopolda II. Z początku nabywca pozostawał nieznany, a eksperci spekulowali, że był nim Roman Abramowicz, rosyjski multimiliarder, były właściciel koncernu naftowego Sibneft, a obecnie – królewskiego klubu piłkarskiego Chelsea Football Club. Okazało się, że kupcem był zaprzyjaźniony z Władimirem Putinem właściciel koncernu Norylski Nikiel, przedsiębiorstwa Polynus Gold (największego producenta złota na świecie), zajmujący wysoką pozycję na liście najbogatszych ludzi świata miesięcznika „Forbes” Michaił Prochorow. Rosjanin potrzebował inwestycji, która odbudowałaby jego pozycję towarzyską. Kilka tygodni wcześniej został bowiem aresztowany za stręczycielstwo w jednym z luksusowych domów publicznych na Lazurowym Wybrzeżu, którego zresztą okazał się właścicielem. Europejską prasę zalała fala spekulacji dotyczących tego, czego Rosjanie mogą być jeszcze właścicielami w starej Europie. W domu publicznym Prochorowa uprawiano podobno nie tylko prostytucję, ale także handlowano kobietami, być może także je porywano. Baśniowa Villa Leopolda sprawiła, że prasa straciła zainteresowanie tematem obyczajowym, skupiając się znowu na tym, co lubi najbardziej – pisaniu o możliwościach finansowych nowych Rosjan. Za dom w miejscowości Villefranche-sur-Mer Prochorow zapłacił 750 mln dol. (blisko 2 mld zł). Odkupił go od żydowskiego filantropa Lily Safry, który z kolei zainwestował w nieruchomość na początku lat 50. za cenę prawie siedmiokrotnie niższą od tej, którą zapłacił – było nie było – rosyjski alfons. – Rosjanie to specyficzni klienci – zauważa Stepane Gerome z marsylskiego biura Magliani, od 1913 r. specjalizującego się w handlu domami na zlecenie klientów private banknigu. – Nie interesują ich okazje ani upusty cenowe. Gdy właściciel chce obniżyć cenę, zazwyczaj ostentacyjnie ją podnoszą.

 

artykuły powiązane

Dobry czas na zmianę siedziby firmy

Polski rynek powierzchni biurowych przekroczy w tym roku 7 mln mkw. W budowie znajduje się obecnie 600 tys. mkw., z czego ponad połowa w Warszawie. I tylko tu na najemców czeka blisko 481 tys. mkw. wolnej powierzchni biurowej.

Wiecej

Puste biurka nie pracują

W tradycyjnie zaaranżowanych biurach trzy na dziesięć biurek stoją puste. W piątkowe popołudnie jest jeszcze gorzej. Szukając oszczędności, firmy sięgają po nowe strategie zmieniające funkcjonowanie biur.

Wiecej

8 trendów biura przyszłości

Błyskawiczny rozwój technologii, globalizacja, przewartościowanie priorytetów oraz coraz większe znaczenie „gospodarki myśli” to wszystko będzie miało wpływ na naszą pracę.

Wiecej